Theo quy định tại điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải với nhau hoặc thông qua hoà giải ở cơ sở, nếu các bên tranh chấp không tự hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã , phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết thông qua hoà giải. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với MTTQVN và các tổ chức thành viên của Mặt Trận , các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì Toà án chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất khi việc tranh chấp đó đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp , đây là thủ tục bắt buộc trước khi Toà án thụ lý vụ án. Do đó kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 105, điều 106 Luật Đất đai năm 2003 đều phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp thì Toà án mới thụ lý. Nếu UBND đã hoà giải nhưng không thành, hoặc không hoà giải được do một bên cố tình không đến, thì phải được coi là đã qua hoà giải. Sau khi toà án nhận được đơn khởi kiện của đương sự và biên bản, tài liệu hoà giải không thành, hoặc không hoà giải được do UBND hoặc đương sự gửi đến, Toà án yêu cầu đương sự nộp tạm ứng án phí ( đối với trường hợp không được miễn ) sau đó thụ lý giải quyết theo thủ tục chung.
Hiệu lực biên bản hoà giải của UBND xã, phường, thị trấn được xác định cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 quy định kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất mà không quy định về hiệu lực của biên bản hoà giải. Nhưng theo quy định tại khoản 3 điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai năm 2003 thì:
Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân , cộng đồng dân cư với nhau: gửi đến Sở tài nguyên và môi trường đối với các trường hợp khác .
Phòng Tài nguyên môi trường và Sở Tài nguyên và môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định này thì sau khi UBND có thẩm quyền căn cứ vào biên bản hoà giải của UBND xã, phường, thị trấn ra quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửu đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các đương sự không có quyền khởi kiện vụ án dân sự . Nếu không đồng ý với quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ tịch UBND có thẩm quyền thì tuỳ theo quy định tại điểm c, khoản 1 điều 162 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai năm 2003, đương sự có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật.
Đối với các trường hợp hoà giải thành khác, pháp luật không quy định cơ quan nào có thẩm quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc các bên thực hiện biên bản hoà giải thành đó.
Vì vậy nếu sau khi UBND cấp xã hoà giải thành nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận mà một bên hay cả hai bên đương sự đổi ý thì coi như việc hoà giải không thành và UBND cấp xã không thể hoà giải lại được và việc tranh chấp thuộc thẩm quyền của Toà án, khi đương sự khởi kiện , Toà án xem xét theo thủ tục chung .