Dự thảo Luật
đất đai dành điều 184 quy định về “Đất bãi bồi ven sông, ven biển”, theo đó đây
là loại đất bao gồm đất bãi sông, đất bãi nổi, cù lao trên sông, đất bãi bồi
ven biển và đất bãi nổi, cù lao trên biển. Quy định này được hiểu đây là đất
mới hình thành, chưa có chủ sử dụng.
Thực tế, đất
ven sông, hồ mà người dân đang sử dụng hiện nay luôn là loại đất có giá trị rất
cao. Những năm qua, nhà phố, biệt thự ven sông có giá chào bán cao hơn bất động
sản thông thường 20-30% nhưng vẫn được săn lùng vì số lượng hạn chế; view (tầm
nhìn) sông là tiêu chí hàng đầu tạo nên giá trị của bất động sản. Thậm chí, qua
khảo sát của báo chí còn cho thấy hiện tượng bất động sản đội giá 20% đến 30%
vì có view sông. Một số dự án hoàn thành đưa ra thị trường có mức chênh lệch
giá nhà view nội khu với nhà ven sông lên đến 70 triệu đồng một mét vuông thậm
chí gấp đôi. Giá đắt đó nhưng nhà đầu tư vẫn săn bất động sản ven sông.
Cần xem đất ven sông là đất lợi thế để tính toán giá đất
Bên cạnh đó, xu
hướng mua đất vườn vùng ven view sông hồ làm nơi nghỉ dưỡng ở các tỉnh nở rộ
trong vài năm gần đây. Người mua đất vườn ở vùng quê thường nhắm tới mục đích
nghỉ dưỡng, có không khí thoáng mát, tốt cho sức khỏe, do vậy đất có view sông,
suối hay hồ là những mặt tiền có tiền cũng khó mua được. Vì hiếm nên có giá cao
hơn, ít người bán nhưng rất nhiều người muốn mua. Như vậy, xu hướng người mua chuộng
đất có “cận giang”, gần sông, suối, hồ, ao… rồi mới đến đất có mặt tiền đường
lớn, đất “cận thị”.
Từ thực tế đó,
nhìn vào dự thảo luật đất đai nhận thấy vấn đề “cận giang” lại chưa được dành
sự quan tâm đúng mức. Khoản 51 Điều 3 về giải thích từ ngữ có đề cập đến khái
niệm “Vùng giá trị”; đây là khái niệm được hiểu là khu vực các thửa đất liền kề
nhau, có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Người dân dỡ nhà ven sông nhường đất cho chỉnh trang đô thị
Điều 153 về “Nguyên tắc, phương pháp
định giá đất” quy định vệc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc trong đó có
“các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”. Đến Điều 154 về “Bảng giá đất” quy
định bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa
chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất
theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Như vậy, điểm
qua các quy định trên có thể thấy, yếu tố “cận giang” là yếu tố lợi thế của một
mảnh đất chưa được quy định rõ trong luật. Trong khi đó, thực tế đang diễn ra
có rất nhiều dự án cần thu hồi đất của người dân sống ven sông (chỉ xin đề cập
đến đất có chủ sử dụng hợp pháp), chủ yếu để chính trang đô thị. Người dân sống
gần sông, đặc biệt là sông ngòi ở khu vực phía Nam thường rộng lớn, có lợi thế
mát mẻ, giúp hộ gia đình giảm được nhiều chi phí như điện, nước sinh hoạt và là
vị trí “đắc địa” mà giới nhà giàu đều mong được sử dụng. Tuy nhiên, ở các vị
trí này đất do gần sông mà gần sông thường xa đường lớn, chưa kể rơi vào đất
quy hoạch kéo dài nhiều năm, hạ tầng không được đầu tư nên khi tính toán bồi
thường thường rơi vào vị trí 3, vị trí 4, giá trị đất để tính toán bồi thường
thấp. Đây là vấn đề mâu thuẫn đã nảy sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
hiện hành và mâu thuẫn này càng trở nên bức xúc trong những năm vừa qua, đặc
biệt là trong gia đoạn bùng nổ của bất động sản. Khi giải tỏa ở các khu vực
này, người dân sẽ bị thiệt đơn, thiệt kép và bức xúc, khiếu kiện là việc dễ
phát sinh.
Từ những vấn đề
nêu trên, thiết nghĩ Luật đất đai cần bổ sung vị trí đất ven sông thuộc “Vùng
giá trị” để giúp cho việc thi hành Luật đất đai trong tương lai giải quyết được
vấn đề không nhỏ nêu trên.
Nguyễn Thị Oanh