Đối với Luật Đất đai
hiện hành (Luật năm 2013), nội dung trên được quy định tại Điều 177. Về nội
dung của điều luật, cơ bản Luật đất đai (sửa đổi) tiếp thu toàn bộ nội dung của
Luật đất đai năm 2013. Ngoài ra, có một số thay đổi về cách sắp xếp điều luật,
theo đó chuyển từ Mục 2, Chương 11 có tên gọi quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử
dụng đất về Chương 3 với cùng tên gọi nhưng tên gọi của Mục cụ thể hơn bằng
việc xác định rõ đối tượng “trong nước” để trở thành tên gọi mới là quyền và
nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất. Qua nghiên cứu điều luật, nhận
thấy quy định đã chặt chẽ, rõ ràng, thuận lợi cho việc áp dụng. Tuy nhiên, từ
quy định của luật, soi chiếu ra thực tế sẽ thấy còn có vấn đề cần phải quy định
bổ sung để làm rõ.
Đất của cá nhân dùng cho hoạt động của Công ty
Thực tế ở các tỉnh phía
Nam, trước thời điểm thực hiện Luật Đất đai 2013 có rất nhiều trường hợp hộ gia
đình, cá nhân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên. Do lập công
ty phải có trụ sở nên cá nhân đã đưa đất hợp pháp, được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của mình thông qua hình thức hiến đất để sử dụng đất vào mục
đích hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
Đối với việc này, pháp
luật cho phép; nhà nước tạo điều kiên thuận lợi bằng cách thực hiện một động
tác là thu hồi đất của cá nhân cho Công ty thuê để phục vụ hoạt động sản xuất
kinh doanh. Việc chuyển đất từ cá nhân sang Công ty để hoàn thiện thủ tục để
thành lập công ty cũng như thủ tục về xây dựng nhà xưởng, thuế, thủ tục Hải
quan. Đối với Công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ thì diện tích đất cần
chuyển nhỏ nhưng với công ty có hoạt động sản xuất, cần có nhà xưởng, nhà kho
thì diện tích đất sẽ lên đến con số hàng chục ngàn mét vuông đất.
Các công ty gia đình thường có thành viên góp vốn bằng QSD đất
Do Công ty và cá nhân
cũng đều là một người nên khi chuyển chủ thể, cá nhân chỉ nghĩ đơn giản đất đai
vẫn thuộc quyền sử dụng của mình; việc hiến chẳng qua là chuyển từ “tay nọ sang
tay kia” để đạt mục tiêu đặt ra là làm sao để Công ty hoạt động hợp pháp. Cá
nhân cũng không quan tâm đến việc khi đưa đất cho Công ty làm sản xuất kinh
doanh thì cá nhân bị mất quyền làm chủ trên khu đất.
Với cùng suy nghĩ đó, về
phía Công ty, khi nhận đất đáng lẽ phải có trách nhiệm chi trả chi phí đền bù
giải tỏa mặt bằng khu đất cho cá nhân; lập hồ sơ xin chi trả chi phí đền bù
giải phóng mặt bằng của công ty, cũng như được khấu trừ chi phí giải phóng mặt
bằng để khấu trừ vào tiền thuê đất nhưng những việc làm đó, đều không được thực
hiện. Điều đó có nghĩa là cá nhân không được bồi thường về đất mặc dù đã mất
quyền sử dụng trên đất.
Một công ty đã ngưng hoạt động và vướng mắc về giải quyết đất đai
Sẽ không có ai quan tâm
đến vấn đề trên nếu Công ty không chấm dứt hoạt động. Như thực tế, khi dịch
bệnh Covid-19 tràn đến, trong các năm 2020, 2021 và 2022, rất nhiều doanh
nghiệp phải giải thể, chấm dứt hoạt động trong đó có nhiều doanh nghiệp thuộc
trường hợp hiến đất nêu trên thì vấn đề mới nảy sinh. Một số trường hợp, vì
tình hình phát triển của địa phương nên quy hoạch tại vị trí đất Công ty được
nhà nước cho thuê không còn phù hợp để sản xuất kinh doanh nên Công ty dừng
hoạt động. Câu hỏi đặt ra là, trường hợp này quyền sử dụng đất của cá nhân được
xử lý như thế nào.
Về tình hình thực tế, để
xử lý tình huống này, các cá nhân thường có đơn xin cấp lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng trình tự, thủ tục cũng rất nhiêu khê, bởi lẽ Luật không
quy định và cá nhân cũng đã từ chối quyền của mình. Tuy nhiên, về quy định của
pháp luật thì đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa thấy đề cập đến vấn
đề trên và cách xử lý làm sao cho thấu tình, đạt lý.
Từ những phân tích nêu
trên, đề xuất cơ quan dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nghiên cứu, bổ sung thêm
trường hợp “Khi Công ty TNHH chấm dứt
hoạt động mà quyền sử dụng đất không bị xử lý theo quy định của pháp luật thì
đăng ký biến động thay đổi tên người sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân”
để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân cũng như tạo thuận lợi trong
giải quyết các thủ tục hành chính.
Nguyễn Thị Oanh