Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
Trước đó, trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu,
giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ
Hồng Thanh cho biết, về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc
hội, trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh
lý dự thảo Luật, bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 và bổ sung quy định tại khoản 3 Điều
1: “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và
khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, Công ty quản lý tài sản của các tổ chức
tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ
chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi
nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên
quan để xử lý tài sản bảo đảm”.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
(Điều 9), có ý kiến đề nghị bỏ điều kiện về "không trong thời gian đang
thực hiện thủ tục phá sản" vì theo Luật Phá sản thì doanh nghiệp đang mở
thủ tục phá sản vẫn tiếp tục được hoạt động kinh doanh nhưng phải chịu sự giám
sát của thẩm phán, của quản tài viên.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin tiếp thu và bỏ quy định tại điểm b
khoản 2 Điều 9 về “Không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản, giải
thể theo quy định của pháp luật” để tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích
hợp pháp của doanh nghiệp.
Theo quy định tại Luật Phá sản năm 2014, trình tự, thủ tục phá sản
gồm nhiều bước: Nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản; Tòa án thụ lý và xem xét
đơn yêu cầu phá sản; Mở thủ tục phá sản; Hội nghị chủ nợ; Phục hồi kinh doanh;
Ra quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định. Nếu không cho phép doanh
nghiệp bất động sản kinh doanh từ khi có đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hoặc có
quyết định mở thủ tục phá sản của thẩm phán sẽ dẫn đến cản trở hoạt động của
doanh nghiệp, không cho doanh nghiệp có cơ hội phục hồi. Trường hợp Tòa án đã
ra quyết định tuyên bố phá sản thì việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật
và đã được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1.
Có ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất
động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy
mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế; đề nghị kinh doanh bất động sản thì
đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, thực tế, việc xác
định mục đích tìm kiếm lợi nhuận trong khái niệm kinh doanh tại khoản 21 Điều 4
Luật Doanh nghiệp năm 2020 và khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1
Điều 3 dự thảo Luật là khó thực hiện. Do đó, nếu không quy định về tiêu chí
phân biệt theo quy mô sẽ dẫn đến mọi hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng đều bắt buộc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản, không khả thi trong thực tế.
Vì vậy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh sửa theo hướng: Tổ chức, cá nhân bán
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới
mức quy mô nhỏ không phải thực hiện các quy định của dự thảo Luật nhưng phải kê
khai nộp thuế. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng giữa cá nhân với cá nhân phải
thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý
của giao dịch, hạn chế nguy cơ gian lận, lừa đảo, lừa dối, bổ sung thông tin
cho cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo
Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo Luật;
quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo
thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước. Các trường hợp tổ chức, cá nhân khác
thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội
tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật: “Chính phủ quy định chi
tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất
động sản quy mô nhỏ”. Để Luật sớm đi vào cuộc sống, đề nghị Chính phủ chịu
trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện đúng quy định của Luật về nội dung
này.
Kim Chung