1.
Công tác tổ chức thực hiện phát triển nhà ở xã hội
Ban
Chấp hành Đảng bộ tỉnh đã ban hành Nghị quyết 07-NQ/TU ngày 22/8/2022, Hội đồng
nhân dân tỉnh ban hành các Nghị quyết 23/NQ-HĐND ngày 30/7/2021, Nghị quyết 49/NQ-HĐND ngày 10/12/2022. Theo
đó đã đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2030 xây dựng tối thiểu 50.000 căn nhà ở xã
hội, trong đó giai đoạn 2021-2025 xây dựng 10.000 căn nhà ở xã hội.
Căn cứ
Nghị quyết của BCH Đảng bộ tỉnh và Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, UBND
tỉnh đã ban hành các Quyết định số 320/QĐ-UBND ngày 27/01/2022, số 467/QĐ-UBND
ngày 22/3/2023, số 1122/QĐ-UBND ngày 18/5/2023 phê duyệt Chương trình và Kế
hoạch phát triển nhà ở xã hội và phân công nhiệm vụ thực hiện; trong đó đã xác
định quỹ đất để kêu gọi đầu tư là 700 ha (chưa kể quỹ đất 20% của các dự án nhà
ở thương mại khoảng 300 ha). Về quỹ đất cơ bản đáp ứng đủ cho mục tiêu 50.000
căn nhà ở xã hội cho đến năm 2030.
Trên
cơ sở quỹ đất đã xác định này, đến nay, UBND các địa phương đã trình hồ sơ chủ
trương 11 dự án, quy mô khoảng 20.000 căn, trong đó có 05 Dự án đã được Ủy ban
nhân dân tỉnh đã phê duyệt chủ trương đầu tư, quy mô khoảng 9.000 căn,
có 06 dự án chưa phê duyệt, quy mô khoảng 11.000 căn.
Như vậy, theo
Nghị quyết của BCH Đảng
bộ tỉnh và Nghị quyết của HĐND tỉnh thì công tác lập hồ sơ chủ trương
đầu tư của một số địa phương chưa đạt theo mục tiêu đề ra. Đến nay mới có 05 địa phương có
trình hồ sơ chủ trương đầu tư là thành phố Biên Hòa và các huyện Nhơn Trạch,
Long Thành, Trảng Bom, Vĩnh Cửu; 06 địa phương còn lại chưa trình hồ sơ chủ
trương đầu tư.
2. Khó khăn, vướng mắc trong công
tác phát triển nhà ở xã hội
- Tổng quỹ đất theo kế hoạch để kêu gọi
đầu tư là khoảng 1.000 ha, trong đó có khoảng 300 ha đất 20% của các dự án nhà
ở thương mại, tuy nhiên quỹ đất 20% đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật nhận bàn
giao còn hạn chế. Đối với các dự án nhà ở thương mại
(đang triển khai thực hiện hoặc đã hoàn thành) mà có quỹ đất 20% nhà ở xã hội:
Tại các Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư trước
đây có quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bàn giao quỹ đất 20% cho nhà
nước sau khi đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Đến thời điểm hiện nay Ủy ban
nhân dân tỉnh Đồng Nai chưa tiếp nhận quỹ đất này và chủ đầu tư dự án nhà ở
thương mại có nguyện vọng trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội trên quỹ đất này thì Ủy
ban nhân dân tỉnh có được phép điều chỉnh Văn bản chấp thuận chủ trương đầu
tư/Giấy chứng nhận đầu tư để cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được
phép đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khác.
Nội dung này UBND tỉnh đã có Văn bản xin ý kiến hướng dẫn của tổ công
tác của Thủ tướng Chính phủ nhưng chưa được trả lời.
- Có địa phương chưa đủ điều kiện về quy hoạch: phải chờ quy
hoạch phân khu mới đủ điều kiện lập hồ sơ Chủ trương đầu tư (dự án 4,6 ha tại
phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh).
- Trước đây theo quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày
16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì phải có quy hoạch 1/500 mới được tổ
chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Do đó các địa phương triển khai lập quy
hoạch 1/500 theo Thông tư 09/2021/TT-BXD (lập, phê duyệt quy hoạch 1/500 và
lập, phê duyệt hồ sơ chủ trương đầu tư, rồi mới đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư). Ngày
28/4/2023, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03/2023/TT-BXD sửa đổi Thông tư
09/2021/TT-BXD quy định không bắt buộc phải có
quy hoạch 1/500 trước khi lựa chọn nhà đầu tư. Do đó hiện nay các địa phương
dừng lập quy hoạch 1/500, để lập hồ sơ chủ trương đầu tư (sau khi đấu thầu lựa
chọn được nhà đầu tư được lựa chọn sẽ lập quy hoạch 1/500).
- Trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có một số tổ chức
(doanh nghiệp, hợp tác xã) đang thuê đất của nhà nước để sản xuất, kinh doanh
và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mục đích sử dụng đất không
phải là đất ở). Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay theo quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt thì khu đất đó phù hợp để xây dựng nhà ở
xã hội. Doanh nghiệp đăng ký làm nhà ở xã hội. Ủy ban nhân dân tỉnh đã xin ý
kiến Tổ Công tác của Thủ tướng có ý kiến hướng dẫn trường hợp trên thì các
doanh nghiệp có được giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại khu đất trên
hay không? Đến nay đang chờ ý kiến hướng dẫn.
- Sự thay đổi
chính sách của nhà ở xã hội: Tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính
phủ có ưu đãi chủ đầu tư dự án được dành 20% diện tích đất ở hoặc 20% diện tích
sàn của dự án nhà ở xã hội để kinh doanh thương mại; đến Nghị định
49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 đã bỏ ưu đãi 20% diện tích sàn nhà ở để kinh doanh
thương mại. Ngày 20/6/2023 Chính phủ ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP tiếp tục
bỏ ưu đãi dành 20% diện tích đất ở để kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở
xã hội. Việc thay đổi chính sách làm cho địa phương có phần bị động trong việc
lập, phê duyệt hồ sơ chủ trương đầu tư (hồ sơ đã lập chưa phê duyệt thì phải
lập, phê duyệt lại theo chính sách mới).
- Chính sách còn bất cấp: Quy định hiện nay
không còn ưu đãi dành diện tích đất hoặc diện tích sàn để kinh doanh thương mại
trong dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở xã hội, nhất là dự án
nhà ở xã hội độc lập thì cần thiết bố trí công trình hoặc phần diện tích sàn
dịch vụ, tiện ích công cộng để phục vụ cho cư dân (nhà trẻ, mẫu giáo, cửa hàng
tiện lợi, công trình văn hóa, thể dục thể thao,…). Quy định không cho phép chủ
đầu tư dự án được kinh doanh thương mại thì các hạng mục này xử lý như thế nào?
Nội dung này UBND tỉnh đã có Văn bản xin ý
kiến hướng dẫn của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhưng chưa được trả lời.
3. Về
nội dung người dân khó mua nhà ở xã hội do giá nhà cao (dự án nhà ở xã hội tại
phường Bảo Vinh ở thành phố Long Khánh); giải pháp hạ giá thành nhà ở xã hội và
chính sách hỗ trợ chủ đầu tư
- Dự án nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long
Khánh có 02 loại hình: nhà liên kế và nhà chung cư theo tiêu chuẩn quy định tại
Nghị định 100/2015/NĐ-CP (chung cư có diện tích từ 25m² đến 77 m²). Theo chủ
trương đầu tư được duyệt thì năm 2025 hoàn thành toàn bộ dự án trong đó có 592
căn liên kế và 462 căn chung cư (4 tầng). Việc đa dạng loại hình nhà ở và đa
dạng loại diện tích căn hộ chung cư nhằm phù hợp với khả năng tài chính của các
nhóm đối tượng mua nhà.
- Để giảm giá nhà ở xã hội: theo quy định thì dự án nhà ở
xã hội được miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh
nghiệp, được vay vốn ưu đãi (hiện nay đang triển khai gói 120 ngàn tỷ theo Nghị
quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững); chủ đầu tư dự án
nhà ở xã hội chỉ được hưởng lợi nhuận định múc (10% đối với nhà bán và 15% đối
với nhà để cho thuê).
- Người mua nhà ở xã hội được xem xét vay vốn thông qua
Ngân hàng Chính sách Xã hội, thời gian vay tối đa 25 năm, lãi suất do Thủ tướng
Chính phủ quyết định cho từng thời kỳ (hiện nay là 4,8%/năm).
-
Theo nội dung Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, (có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2025): ngoài các chính sách ưu đãi theo quy định như
hiện nay thì chủ đầu tư dự án được dành 20% diện tích đất hoặc 20% diện tích
sàn để kinh doanh thương mại; phần diện tích này được hạch
toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh
dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng
toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương
mại, nhà ở thương mại này.
4. Về ý kiến nên cân nhắc có lộ trình lập hồ sơ chủ
trương đầu tư đối với địa phương chưa có nhu cầu về nhà ở xã hội
Căn cứ tình hình của từng địa phương trong tỉnh, Ban Chấp
hành Đảng bộ tỉnh đã ban hành Nghị quyết 07-NQ/TU ngày 22/7/2022 về phát triển
nhà ỏ công nhân, nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025: “Hàng năm, các địa phương:
Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, mỗi địa phương thực hiện lựa chọn
chủ đầu tư cho từ 02-03 dự án nhà ở; các địa phương: Long Khánh, Vĩnh Cửu,
Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Tân Phú, Định Quán, mỗi địa phương thực hiện các
thủ tục chấp thuận đầu tư cho từ 01-02 dự án nhà ở để lựa chọn chủ đầu tư”.
5. Giải pháp tập trung thời gian tới
- Công
tác lập, thẩm định, phê duyệt chủ tương đầu tư: đối với các khu đất đã đủ điều
kiện lập hồ sơ chủ trương đầu tư: UBND các địa phương khẩn trương hoàn chỉnh hồ
sơ chủ trương đầu tư, trình Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, phê duyệt, làm cơ
sở đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Lưu ý: theo hướng dẫn tại Thông tư
03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì để đẩy nhanh tiến
độ lập, phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội, đồng thời tránh
lãng phí ngân sách nhà nước, UBND các địa phương không tổ chức lập quy hoạch
chi tiết 1/500 của các dự án khi chưa xác định chọn nhà đầu tư dự án (chủ đầu
tư dự án có trách nhiệm lập, thẩm định và trình duyệt quy hoạch 1/500 theo quy
định).
- Công
tác quy hoạch, đất đai: Đẩy nhanh công tác lập, thẩm định quy hoạch phân khu
làm cơ sở lập, thẩm định hồ sơ chủ trương đầu tư đối với các khu vực yêu cầu
phải lập quy hoạch phân khu. Tiếp tục rà soát quỹ đất, tập trung giải phóng mặt
bằng tạo quỹ đất sạch, rà soát quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, yêu
cầu chủ đầu tư dư án triển khai đầu tư hoặc bàn giao cho nhà nước để kêu gọi
đầu tư nhà ở xã hội.
- Công
tác lựa chọn nhà đầu tư: Công
khai quỹ đất nhà ở xã hội kêu gọi đầu tư; thực hiện các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định, đảm bảo minh bạch, khách quan, chọn nhà đầu tư tốt nhất, nhà đầu tư có ý tưởng tốt
nhất, vì sự phát triển của tỉnh Đồng Nai. Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự
án nhà ở xã hội phải ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực tài chính; có như
vậy mới chủ động về tiến độ thực hiện dự án nhà ở xã hội, không bị phụ thuộc
nhiều vào vốn vay ngân hàng.
- Về
thiết kế nhà ở xã hội: Phát triển nhà ở xã hội theo đúng loại hình và tiêu
chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, trong đó lưu ý chất lượng, thiết kế, diện tích với
nhiều phân khúc sản phẩm. Nghiên cứu các mô hình nhà ở xã hội với các quy
chuẩn, điều kiện về không gian, vệ sinh, môi trường phù hợp, ngày càng văn
minh. Trong đó, mô hình nhà ở xã hội phải được bố trí không gian phúc lợi có
tầm nhìn: (1) thiết kế chuẩn, (2) hạ tầng xã hội chuẩn, (3) hạ tầng đô thị
chuẩn; đảm bảo công nhân lao động, người có thu nhập thấp có cuộc sống ổn định.
- Công
bố công khai và báo cáo Bộ Xây dựng dựng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam các dự án
đủ điều kiện vay vốn để kịp thời chỉ đạo triển khai (theo Nghị quyết 11/NQ-CP
ngày 30/01/2022 và Chương trình tín dụng 120 ngàn tỷ theo Nghị quyết 33/NQ-CP
ngày 11/3/2023 của Chính phủ).
- Đối
với nhà lưu trú cho công nhân: làm việc với các chủ đầu tư hạ tầng khu công
nghiệp để rà soát, đề xuất quỹ đất dịch vụ chưa sử dụng tại các khu công nghiêp
đang hoạt động để sử dụng vào mục tiêu nhà lưu trú cho công nhân theo Nghị định
35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp
và khu kinh tế; Đồng thời làm việc với các doanh nghiệp hoạt động trong khu
công nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động để nắm bắt nhu cầu đầu
tư nhà lưu trú (hoặc thuê lại nhà lưu trú) để bố trí cho công nhân của doanh
nghiệp. Trên cơ sở đó xác định cụ thể các khu đất dịch vụ trong KCN để xây dựng
nhà lưu trú cho công nhân thuê./.
Ngọc Diệp